Edificio ad Ostiense

L’edificio fa parte del Progetto Urbano Ostiense, localizzato tra Via Fernando Colombo e l’anello ferroviario prospiciente l’Air Terminal Ostiense. Con i suoi 80.000mc di edificazione mista residenziale/ uffici, il Progetto Urbano Ostiense si configura come uno dei pochi interventi residenziali di rilievo subito a ridosso della città storica. Dato il pregio dell’area (recentemente arricchitasi con l’apertura di Eataly e della stazione dell’alta velocità), la convenzione stipulata con il Comune di Roma si è incentrata sulla qualità architettonica e sulla dotazione di servizi e aree verdi pubbliche (di cui due ettari confinanti con gli edifici in questione). Gli edifici, pur essendo realizzati da operatori differenti, si uniformano da un punto di vista architettonico tramite l’utilizzo degli stessi materiali di riferimento e lo stesso tipo di finiture.

Nella progettazione ha collaborato l’arch. E. Vatteroni. I progetti impiantistici sono dell’ing. G. Bianchi e il per. ind. F. Di Stefano. Le strutture sono a cura dell’ing. P. Mangone, la sicurezza era affidata al geom. P. Vannini, mentre per tutte le questioni dei VV.F. ha operato il per. ind. R. Basili. Nella direzione lavori ci ha assistito il geom. A. Marseglia.

(Estratto dalla relazione tecnica)

L’edificio si compone di due piani interrati di box e cantine, un basamento adibito alle attività commerciali, un primo piano misto abitazioni/ uffici e di restanti sei piani di abitazioni. Il piano coperture è occupato da terrazzi e locali di servizio sia privati che condominiali. L’edificio è attraversato da una ampia chiostrina comunicante a vari livelli con l’esterno, su cui si affacciano le scale, i vani corsa ascensore e i ballatoi di distribuzione ai singoli alloggi. Gli alloggi hanno metrature orientate alla fascia medio piccola, con finiture sobrie ed eleganti, ottime per coppie giovani.

La fondazione dell’edificio è costituta da una unica platea da 1m di spessore poggiata su pali in calcestruzzo da 120cm di diametro che scendono fino a cinquanta metri di profondità. La platea, perfettamente isolata dal terreno circostante, fa da supporto ad un sistema di pilastri, travi e setti in cemento armato. I solai sono tutti a forte spessore (42cm in totale), semi prefabbricati per gli interrati, in latero-cemento tradizionale ai piani. La struttura è stata calcolata tenendo in conto possibili eventi sismici.

Le tamponature esterne sono state concepite per soddisfare elevati standard di isolamento termo-acustico. La parete standard, partendo dall’interno è costituita da un blocco Poroton intonacato, un pannello isolante in polistirene estruso espanso, una seconda fodera di laterizio intonacata, rivestimento in gres porcellanato da esterni tipo Stonker della Porcelanosa. Le tramezzature interne sono in pannelli di laterizio Poroton di diverso spessore per le pareti tecniche, con intonacatura su entrambe le facce. Tutte le parti strutturali e i cavedi impianti saranno foderati con gli stessi pannelli. Le pareti divisorie tra appartamenti hanno una intercapedine isolata. Negli interrati box e cantine sono separati con blocchetti di cemento faccia vista.

A parte i pannelli isolanti nelle intercapedini delle pareti, si è avuta particolare cura nell’ isolare le parti strutturali ed i balconi aggettanti sia all’intradosso che all’estradosso per l’abbattimento dei ponti termici. Le terrazze sono isolate con pannelli in polistirene ad alta resistenza allo schiacciamento e massetti delle pendenze alleggeriti con argilla espansa. Per quanto riguarda l’isolamento acustico, si già detto degli accorgimenti strutturali e a livello di tamponature e comunque il forte spessore di solai e murature garantisce con la sua massa intrinseca alti valori di isolamento acustico. I divisori fra appartamenti sono stati progettati per valori di isolamento elevati. Tutte le pareti e le tramezzature poggiano su pannelli smorzanti in cemento-legno da 2cm di spessore. Tutti i massetti degli appartamenti poggiano su materassini isolanti per impedire la trasmissione del rumore da calpestio. I vetrocamera degli infissi sono realizzati con vetri stratificati ad alto isolamento.

L’interrato è impermeabilizzato con materassini contenenti fanghi idrorepellenti della Volteco inglobati nel getto della struttura. Tutte le partizioni orizzontali esposte alla pioggia nonché i massetti dei bagni, sono impermeabilizzati con doppio strato di malta idrorepellente fibro rinforzata. Il sistema ha il vantaggio di essere perfettamente solidale con i massetti e con le pavimentazioni soprastanti, di essere inattaccabile dai solventi e dagli organismi e di essere facilmente raggiungibile per eventuali riparazioni. In corrispondenza del terreno vegetale e dei pavimenti drenanti carrabili, lo strato di malta è ulteriormente protetto da un materassino drenante.

Si è già detto del rivestimento di facciata in gres porcellanato da esterno formato 22x60cm. In corrispondenza dei balconi il rivestimento è portato fino a 240cm, ovvero fino all’imbotte delle finestre. Lo stesso materiale, in versione antisdrucciolo, viene utilizzato per tutti i terrazzi. La facciata corta ed una delle facciate della chiostrina e i frontalini dei balconi, sono invece rivestiti con pannelli zinco titanio. Detti pannelli sono montati su apposite strutture in acciaio, e caratterizzano le facciate di tutti gli edifici presenti nel comprensorio.
Gli spazi a cielo libero esterno sono pavimentati con masselli autobloccanti in calcestruzzo drenanti.
I pavimenti dei box e delle cantine sono in calcestruzzo elicotterato. Le rampe sono in calcestruzzo rigato a spina di pesce. Tutti i pavimenti industriali hanno giunti di dilatazione sigillati con resine.

I pavimenti degli ingressi, degli angoli cottura e dei bagni così come i rivestimenti di bagni ed angoli cottura, sono in gres ceramico satinato per i rivestimenti e antisdrucciolo per i pavimenti. L’altezza dei rivestimenti raggiunge i 220cm, in modo da allinearsi alle mostre delle porte. Camere, soggiorni e distributori sono pavimentati con parquet.

Le soglie e gli imbotti delle finestre e delle porte finestre sono in travertino.

Tutte le ringhiere esterne sono in tubolari di ferro zincato e vernicato, così come le inferriate alle finestre sui ballatoi. Le pannellature delle balaustre sono in vetro stratificato traslucido. Gli alloggi su due piani (duplex e alloggi dotati di soffitta), hanno scale interne in acciaio verniciato con pedate in legno. La recinzione esterna e i cancelli carrabili sono in ferro zincato, di modello omogeneo per tutti gli edifici del comprensorio. Tutte le grate di areazione degli interrati sono zincate a caldo, e sono a lamelle orizzontali per le partizioni verticali, a piatto e tondo antitacco e carrabile per quelle orizzontali.
Le basculanti dei garage sono motorizzate e in lamiera d’acciaio zincata, alternativamente a doghe orizzontali oppure microforata o a lamelle per ottemperare a requisiti di ventilazione antincendio. Le porte delle cantine sono in lamiera d’acciaio zincata.

Le tinteggiature esterne, da applicarsi sulle parti intonacate residuali, sono in vernici lavabili da esterno. Le tinteggiature interne sono in due mani di lavabile acrilica traspirante, e a tempera per i soffitti, sempre previa stuccatura mano di fissativo.

I portoncini di alloggi e uffici sono blindati e prevalentemente a due ante in legno, dotati di serratura a cilindro europeo, limitatore d’apertura, telaio colorato, maniglia in alluminio color cromo satinato, battuta di soglia in acciaio inox, finitura in legno impiallacciato a forte spessore sia interno che esterno. Le porte interne sono in legno al naturale con specchiature in pannelli placcati o similari, maniglia con serratura d’acciaio, coprifilo in legno.

Gli infissi esterni sono di due tipi, in legno per le facciate esterne e in alluminio  per quelli che affacciano sulla chiostrina. Gli infissi in legno sono in meranthi, con doppia guarnizione, verniciatura all’acqua, doppi vetri stratificati ad alto abbattimento acustico di cui uno basso emissivo, maniglia in acciaio inox satinato.
Il cassonetto è del tipo coibentato a scomparsa in polistirene armato, con cielino a scorrere in MDF e profilo di battuta in legno con guarnizione di tenuta, l’avvolgibile è in alluminio.
Gli infissi che affacciano sulla chiostrina hanno profilo ridotto per catturare quanta più luce è possibile, ma con le stesse caratteristiche di isolamento termico e acustico. Uno dei vetri sarà opalino per garantire la privacy.
In tutti gli infissi, almeno una specchiatura ha apertura del tipo ad anta ribalta.

Gli infissi sono in acciaio per quanto riguarda l’androne, particolarmente robusti per poter sostenere anche vetrate anti infortunio, e in alluminio per quegli infissi che affacciano sulla chiostrina. I piani interrati e il vano scale sono protetti da porte antincendio dotate di oblò e meccanismo di auto chiusura.

Gli impianti elettrici sono realizzati in piena conformità alle normative vigenti. I contatori sono posti in un apposito armadio posto alle spalle dell’androne. Ogni contatore alimenta contemporaneamente alloggio, box e cantina pertinenziale. I quadri elettrici negli alloggi sono particolarmente generosi in modo da permettere successive implementazioni. L’interruttore differenziale principale sarà del tipo a riarmo automatico. I cestelli degli interruttori sono del tipo a quattro posti, in modo da prevedere implementazioni di domotica. L’alimentazione degli elettrodomestici parte direttamente dal quadro, in modo da permettere in futuro la gestione dei carichi. Le tapparelle sono motorizzate con comandi periferici e centralizzati. Sono predisposti i corrugati per gli impianti anti intrusione volumetrici e per l’home theater, nonché per le implementazioni di domotica. Il video citofono è del tipo digitale. Gli impianti telefonici, televisivi terrestri e satellitari, sono installati nei vari ambienti. La linea del gas ha una serranda motorizzata collegata ad un sistema di rilevazione di fughe.
I cancelli carrabili sono motorizzati con comando a distanza e chiave di emergenza.

L’illuminazione degli spazi comuni è realizzato con un sistema di doppie lampade. L’illuminazione di base è garantita da lampade comandate da un crepuscolare. L’utente può decidere di aumentare il grado di illuminamento agendo su appositi pulsanti temporizzati. Ovviamente sono previste le luci di emergenza in caso di sospensione dell’energia elettrica, anche nell’ottica di segnalazione delle vie di fuga come da normativa antincendio.

L’edificio è, come da normativa vigente, dotato di impianto fotovoltaico con scambio sul posto posizionato in copertura. L’impianto garantisce la copertura del fabbisogno energetico delle zone comuni.

Ogni alloggio è dotato di impianto di riscaldamento a radiatori del tipo autonomo, con radiatori in acciaio e generatore di calore del tipo a condensazione a gas metano, con produzione di acqua calda di consumo sanitaria con utilizzo di bollitore di adeguata capacità. Il cronotermostato, programma il tempo di attivazione dell’impianto di riscaldamento e può essere attivato a distanza.

L’impianto di captazione dell’energia solare è realizzato con collettori solari del tipo sotto vuoto, per complessivi 53 m2 di effettiva superficie captante. L’impianto è condominiale con distribuzione dell’acqua calda a tutti i serbatoi installati all’interno di ogni utenza.

Gli alloggi saranno dotati di impianto di raffrescamento e deumidificazione estiva con apparecchiature di refrigerazione del tipo ad espansione diretta con gas R410 A. L’impianto consiste in una o più moto condensanti alloggiate sui balconi e di un adeguato numero di unità interne localizzate nelle camere da letto e nei saloni, preferibilmente a parete al disopra dei vani porta. Tutte le apparecchiature hanno tubazioni di alimentazione e di scarico della condensa sottotraccia.

I tre uffici del primo piano sono dotati di impianto di condizionamento estivo-invernale del tipo autonomo.  Nei bagni i termo arredi sono del tipo elettrico.

Per ogni utenza si ha un contatore a defalco nelle immediate adiacenze dell’ingresso all’appartamento. Le tubazioni condominiali sono in acciaio zincato coibentato, negli appartamenti si sono usate tubazioni in multistrato. L’acqua per i gli scarichi dei WC e per l’inaffiamento condominiale possono essere prelevate da un serbatoio di accumulo dell’acqua piovana posizionato negli interrati (40mc totali, momentaneamente inattivo), con pompa di pescaggio per tenere sotto pressione l’impianto. Prese di acqua potabile condominiale esistono anche negli interrati e in terrazza. Sui balconi degli appartamenti sono previste prese d’acqua per l’irrigazione e i alcuni casi per eventuali elettrodomestici da posizionati negli armadi impianti.
Gli apparecchi sanitari dei bagni saranno in fire-clay di ottima fattura e marca, del tipo sospeso, la vasca, ove presente, è con idromassaggio.
Le rubinetterie saranno del tipo da incasso con miscelatore.
Tutti i bagni (eccetto quelli dei negozi al piano terra) sono dotati di finestre e quindi beneficiano di ventilazione ed illuminazione naturale diretta.

I due ascensori, di cui uno panoramico, sono con motore nel vano ascensore e trasmissione a cinghia per un funzionamento estremamente fluido e silenzioso, con meccanismo di ritorno al piano e apertura porte automatico in caso di interruzione dell’erogazione di energia. Le cabine sono collegate con una centrale operativa per segnalare in tempo reale eventuali problemi o guasti. Le porte sono da 90cm e antincendio. Tutte le finiture sono in acciaio inox antigraffio.

Quattro degli appartamenti posizionati al piano attico sono dotati di soffitta accessibile tramite scala interna. Le soffitte sono dotate di predisposizioni impiantistiche, e affacciano tutte su terrazzo privato.

L’interno dei tre negozi, eccetto che per i locali igienici, sono stati lasciati al grezzo, in modo da consentire all’esercente di scegliere le finiture e l’impiantistica adeguata. Due negozi sono accessibili dalla strada, mentre il terzo ha accesso, oltre che dal parcheggio sul retro dell’edificio, anche dall’androne, risultando ottimale per uno studio professionale o medico. Alcuni dei negozi potrebbero essere dotati di canna fumaria.

Si è cercato di rendere spazi esterni ed interni molto omogenei, in modo da avere una continuità spaziale e di finiture lungo tutto l’edificio. I pavimenti e i rivestimenti degli spazi comuni coperti sono dello stesso tipo dei terrazzi privati, con gres porcellanato antisdrucciolo sui pavimenti. Lo stesso gres riveste il basamento, le fioriere e i muretti di recinzione degli spazi comuni. La recinzione è omogenea per tutto il comprensorio e per l’area verde a nord del lotto. Le aree esterne scoperte sono pavimentate con masselli di calcestruzzo autobloccanti drenanti, in modo da avere sempre superfici asciutte e antisdrucciolo. Alcune aree sono lasciate a verde con coltre vegetale di 60cm. Incassati nelle fioriere, o comunque armonizzati con il resto dell’edificio, si trovano gli sportelli con i contatori degli enti erogatori. L’androne è ampiamente vetrato, con infissi in acciaio e vetri anti sfondamento. È uno spazio abbastanza ampio per contenere un bancone per servizio di portineria. Le scale, dotate di illuminazione naturale, sono del tipo protetto, risultando sicure in caso di incendio. Oltre le scale e i ballatoi di distribuzione agli alloggi, l’edificio è dotato di altri spazi comuni: il piano di calpestio della chiostrina, aperto con un terrazzo verso est, più altri tre terrazzi distribuiti tra il sesto e il piano di copertura. In copertura sono presenti un ampio locale condominiale e un locale tecnico.

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